Кэрол М. Копп редактирует для статьи по широкому кругу вопросов, включая инвестирование, личные финансы, пенсионное планирование, налоги, управление бизнесом и карьерный рост.
Отрецензировано
Рецензент Сомер Андерсон
Сомер Г. Андерсон — CPA, доктор бухгалтерского учета, преподаватель бухгалтерского учета и финансов, более 20 лет работает в сфере бухгалтерского учета и финансов. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.
Что такое правило одного процента?
Правило одного процента, иногда называемое «правилом 1%», используется для определения того, будет ли ежемесячная арендная плата, получаемая от инвестиционной недвижимости, превышать ежемесячный платеж по ипотеке. Цель правила — обеспечить, чтобы арендная плата была больше или, в худшем случае, равна ипотечному платежу, чтобы инвестор, по крайней мере, был безубыточным.
Основные выводы:
- Взимаемая арендная плата должна быть равна или больше ипотечного платежа инвестора, чтобы он был как минимум безубыточным.
- Для определения базового уровня ежемесячной арендной платы умножьте стоимость покупки недвижимости плюс все необходимые ремонтные работы на 1%.
- В идеале инвестор должен стремиться получить ипотечный кредит, ежемесячные платежи по которому не превышают 1%.
Правило одного процента может служить базой для определения уровня арендной платы, которую владельцы коммерческой недвижимости взимают с арендаторов. Этот уровень арендной платы может применяться ко всем типам арендаторов как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Приобретение объекта недвижимости с целью инвестирования требует тщательного анализа множества факторов. Правило одного процента — это лишь один из инструментов оценки, который может помочь инвестору оценить степень риска и потенциальную прибыль, которую можно получить от вложения средств в недвижимость.
Принцип действия правила одного процента
В этом простом расчете цена покупки недвижимости плюс все необходимые ремонтные работы умножаются на 1%. В результате получается базовый уровень ежемесячной арендной платы. Он также сравнивается с потенциальным ежемесячным платежом по ипотечному кредиту, чтобы дать владельцу более полное представление о ежемесячном денежном потоке объекта недвижимости.
Данное правило используется только для быстрой оценки, поскольку не учитывает другие расходы, связанные с объектом недвижимости, такие как содержание, страхование и налоги.
Пример правила одного процента
Инвестор хочет получить ипотечный кредит на арендованную недвижимость с общей выплатной стоимостью 200 000 долл. Используя правило одного процента, владелец рассчитывает ежемесячный рентный платеж в размере 2000 долл. В этом случае инвестор будет стремиться получить ипотечный кредит с ежемесячными платежами не более 2000 долл.
Правило одного процента в сравнении с другими видами расчетов
Правило одного процента также помогает инвестору определить базовую точку, от которой можно отталкиваться при рассмотрении других факторов, связанных с владением недвижимостью. Вторым важным расчетом является мультипликатор валовой ренты, который использует уровень ежемесячной ренты для определения времени, которое потребуется для окупаемости инвестиций. Этот расчет производится путем деления общей стоимости заемных средств на размер ежемесячной арендной платы.
В примере с домом стоимостью 200 тыс. долл. инвестор разделит 200 тыс. долл. на 2000 долл. Таким образом, срок погашения составит 100 месяцев, т.е. чуть более 8,3 лет. Инвесторы также могут использовать коэффициент валовой ренты при рассмотрении условий графика платежей по кредиту, взятому на покупку недвижимости.
Правило 70% подразумевает, что инвестор не должен платить более 70% от оценочной стоимости недвижимости после проведения ремонта.
Особые соображения
При расчете коэффициента валовой арендной платы покупатель должен также учитывать арендные ставки в районе расположения объекта недвижимости. Если в данном примере стандартная ставка аренды в районе составляет менее 2000 долл. для покупателя, то инвестору, возможно, придется подумать о снижении арендной платы, чтобы найти арендатора.
Другим важным фактором, который необходимо учитывать, является техническое обслуживание объекта недвижимости. Владелец недвижимости несет ответственность за содержание и ремонт. Хотя залог может покрыть значительный ущерб, владельцу также важно закладывать в бюджет определенную сумму арендной платы для экономии средств на обслуживание. Это может способствовать увеличению прибыли в случае неиспользования, и эти деньги будут доступны в случае возникновения необходимости в ремонте.
В целом, инвестиции в недвижимость могут быть выгодны для долгосрочных инвесторов. Базовая арендная плата, устанавливаемая владельцем любого типа недвижимости, определяет уровень платежей, ожидаемых от арендаторов. Владельцы обычно ежегодно повышают арендную плату для регулирования инфляции и других расходов, связанных с недвижимостью, но базовая ставка — это важный уровень, определяющий общую доходность инвестиций.